Contadores e advogados especializados em direito imobiliário recomendam muito cuidado aos donos de imóveis que estão alugados para que não haja discrepância na informação de rendimentos e a declaração acabe caindo na malha-fina. Uma das razões é que muitas vezes o locatário faz a dedução da alíquota mensalmente e paga o aluguel já com o valor do imposto descontado.
O advogado Milton Mendes, do escritório Tavares Novos, destaca que é preciso ter muito cuidado e informar todos os rendimentos obtidos com aluguel ou venda de imóveis. “A Receita Federal faz um completo cruzamento das informações prestadas pelas fontes pagadoras, cartórios, imobiliárias e corretores. Qualquer omissão poderá colocar o contribuinte em malha-fina e, se houver autuação, a diferença do imposto será cobrada com juros e multa, o que acaba aumentando consideravelmente o débito”, explica o advogado.
“Apenas uma pequena parte dos contribuintes faz esse pagamento mensal através de carnê-leão. A maioria deixa mesmo para informar o valor na declaração anual”, diz o contador Alessandro Teles.
Cálculo da alíquota
O contador explica que há uma tabela progressiva para o cálculo do imposto, de 0% a 27,5%, a depender do preço do aluguel.
Nas operações de venda de imóvel, a Receita Federal cobra uma alíquota de 15% sobre o lucro. Ou seja, uma pessoa que tenha comprado um apartamento por R$ 500 mil e o revende por R$ 600 mil tem que pagar 15% de imposto sobre os R$ 100 mil da diferença (R$ 15 mil, no caso).
Mendes assinala que há situações em que o contribuinte dono do imóvel fica isento de tributação, mesmo obtendo lucro com a venda. “Por exemplo, se ele usar o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial (no Brasil) no prazo máximo de 180 dias”, explica o advogado.
Segundo ele, isso não afasta a obrigação de prestar contas ao Fisco sobre o negócio na declaração de imposto de renda anual. Quem vendeu um imóvel por até R$ 440 mil, independentemente de haver lucro, também está isento. E Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), anunciada na última quarta-feira, 21, também isentou de pagamento quem usar o valor para quitar a dívida de outro imóvel financiado.
Sobre as receitas de aluguel, o advogado assinala que ainda que os rendimentos recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2017 tenham sido isentos do imposto de renda, devem ser informados na declaração anual.
“Caso o rendimento de aluguel esteja acima do limite de isenção, o contribuinte deve fazer o recolhimento mensal do imposto de renda através do programa Carnê-leão da Receita Federal e importar as informações para a declaração de ajuste anual”.
Mendes explica que o contribuinte pessoa física tem muitas limitações para reduzir a carga tributária e os cruzamentos de sistema da Receita Federal acabam colocando em malha-fina boa parte dos contribuintes que omitem rendimentos. “Ainda assim, em alguns casos, é possível pagar menos impostos de forma legal, por exemplo, quando a tributação ocorre na pessoa jurídica em relação à receita de venda de imóveis em empresas patrimoniais”, diz.
GANHO DE CAPITAL NA DECLARAÇÃO
Alíquota – Se você efetuar a venda de um imóvel com lucro, é necessário o pagamento de IR de 15% sobre o “ganho de capital”, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda
Programa – Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Ou seja, se a venda ocorreu no mês de março, o imposto tem que ser pago até o último dia útil de abril. Tais dados devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual de IR, importando as informações do programa GCap
Download – O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal do Brasil, é utilizado para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis. No aplicativo, existem formulários para preencher os dados da transação: informações do imóvel, tipo de transação (ex.: venda), data da aquisição e data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes
Acréscimos – Ao valor de aquisição do imóvel pode ser acrescida a quantia gasta com a corretagem – caso esta tenha saído do seu bolso –, com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto sobre a Transmissão de Intervivos (ITIV). Em outras cidades, o imposto se chama ITBI. É possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela prefeitura e guardados os comprovantes de pagamento (tem gente que descarta os documentos)
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